Imati svoj krov nad glavom je u današnje vreme sve više i više luksuz pa mnogi uzimaju stanove u zakup. Imajući to u vidu, kao i činjenicu da se u najvećem broju slučajeva ne zaključuju ugovori, pripremili smo tekst sa najvažnijim pravima i obavezama stanara i stanodavaca koja se tada primenjuju poređanih hronološki, prateći redovan tok zakupa.

Sažetak – brze informacije

• Useljenje – ovde je obaveza stanodavca da stan preda jer bez toga stanar nema nikakvih obaveza. U ovoj fazi se uplaćuje i depozit pa je poželjno utvrditi u kakvom je stanju stan primljen jer se u odnosu na to gleda stanje stana pri iseljenju stanara i određuje sudbina depozita;
• Upotreba i plaćanje kirije i računa – stanar ima pravo da u stanu živi, ali i obavezu da za to plaća kiriju i režije kao i sitne popravke izazvane upotrebom (zamena sijalica, ručica za otvaranje ormana i sl.);
• Održavanje – kako od stanara dobija kiriju, stanodavac je dužan da kao deo protivusluge održava stan;
• Odgovornost za nedostatke – isto kao što prodavac odgovara da će patika moći da se nosi neko vreme jer za to dobio novac isto tako i stanodavac odgovara ako stan ne može normalno da se koristi za stanovanje;
• Podzakup – po pravilu stanar ima pravo da stan koji zakupljuje izda nekom trećem licu u podzakup osim ako nije izričito ugovoreno da ne sme.
• Prestanak i iseljenje – ako je na određeno vreme onda istekom roka a ako je na neodređeno vreme nakon otkaznog roka. Pored toga zakup može prestati i u svim slučajevima raskida ugovora (stanodavac ne vrši popravke, stanar ne plaća kiriju itd.).

Useljenje

Nakon što stanar nađe stan, proveri vlasništvo i stanodavac odabere stanara i uzme njegove podatke, stanodavac stanaru predaje stan od kada i kreću obaveze stanara.

Useljenje obično prati i isplata depozita koji služi kao kapara tj. da pokaže da je stan izdat kao i da pokrije eventualne štete ili neizmirene račune pri iseljenju stanar pa je u interesu obeju strana da se stanje stana i konstatuje npr. fotografisanjem. Ovo kako bi npr. stanar mogao da pri iseljenju odbije da zameni nogar od fotelje ako je već bio odlomlje pri useljenju, odnosno kako bi stanodavac mogao da zadrži deo ili ceo depozit ako je nogar bio u redu pri useljenju.

Upotreba i plaćanje kirije i računa

Nakon useljenja nastupa centralni deo zakupa gde stanar ima pravo da koristi stan i u njemu živi, ali i obavezu da za to plaća kiriju i režije dok stanodavac mora da se uzdrži od toga da stanara ometa u ovome i da stan održava.

Stanar nema samo pravo da u stanu živi već i obavezu da stan za to koristi, a ne i za recimo obavljanje delatnosti teretane. Ako stanar ne zatvori teretanu u kratkom roku iz njegove opomene i koristi stan samo za stanovanje, stanodavac ipak može da otkaže ugovor.

Ukoliko stanar zakasni sa plaćanjem kirije, stanodavac mu može otkazati ugovor. Ali stanar može da sačuva svoje pravo da živi u stanu ako plati sva dugovanja u roku od 15 dana od dana prijema upozorenja stanodavca. Pored toga, stanar je dužan da plaća troškove same upotrebe stana (struja, grejanje, održavanje zgrade, itd.) inače bi stanodavac mogao da otkaže ugovor i to bez obzira na to da li je stanar platio kiriju ili ne.

Održavanje

Stanodavac ima pravo da od stanara naplaćuje kiriju ali zato ima i dužnost da stan održava i da vrši tekuće održavanje (između ostalog: krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija). Ukoliko stanodavac ovo ne čini, stanar ima pravo da to uradi umesto njega i da mu naplati troškove npr. kroz smanjenje kirije. Ali, stanar nije dužan da trpi preduge i opsežne popravke pa tada može i raskinuti ugovor (npr. u slučaju popravki većeg dela instalacija u stanu).

Iako je stanodavac dužan da održava stan i preduzima aktivnosti tekućeg održavanja, stanar je taj koji snosi sitne popravke izazvane upotrebom (recimo zamena sijalica, ali ne i zamena instalacija, zamena ručica za otvaranje ormana, ali ne i popravka otpalog krila ormana i sl.).

Odgovornost za mane stana

Kao što smo rekli iznad, isto kao što prodavac odgovara da će kompjuter raditi neko vreme jer je za to dobio novac, isto tako i stanodavac odgovara da stan nema mana zbog kojih u njemu ne može normalno da se živi. Osnovni uslov jeste da se radi o manama koje su postojale pre useljenja stanara ili koje bi se kasnije pojavile pod uslovom da za njih nije odgovaran stanar. Postoje dve vrste mana: a) Materijalne, b) Pravne.

• Materijalne mane

Ovde se misli na mane koje stanaru onemogućuju ili otežavaju normalan život u stanu kao što su npr. vlaga, nedostatak grejanja ili mašine za veš (ako je izdat namešten stan). Da bi stanodavac odgovarao za ove mane stanar mora da istakne svoje primedbe čim ih je ustanovio ili bio dužan da ustanovi pa propustio jer nije dovoljno brižljivo pregledao stan i stvari u njemu. Sa druge strane, stanodavac koji je znao za ove mane pa prećutao ili ako je rekao da stan i stvari u njemu nemaju mana će odgovarati bez obzira na propuste stanara. U situaciji kada stanodavac odgovara za materijalne mane stana, stanar ima pravo da:

• Raskine ugovor ako su mane tolike i takve da se ne mogu otkloniti u nekom doglednom periodu ili uopšte – npr. ne može se uvesti struja u skorije vreme. Tada stanar ima pravo i na naknadu štete (za troškove selidbe, za više troškove stanovanja u drugom stanu i sl.)
• Ako se mane ipak mogu otkloniti (npr. pojava manje vlage u stanu) stanar može da bira:

a) da ostavi primereni rok da se mana otkloni i zahteva naknadu štete ili

b) da pristane da živi u takvom stanu, ali za manju kiriju.

Ako bi stanar izabrao opciju a) pa stanodavac ne otkloni manu stanar bi mogao ili da o trošku stanodavca sredi problem ili da raskine ugovor.

• Pravne mane

Ovde se misli na situacije kada neko treće lice ima neko pravo na stanu (npr. suvlasnik koji nije dao saglasnost da se stan izda) pa se obrati stanaru sa svojim zahtevima ili pak samo zaposedne stan. Da bi stanodavac odgovarao za ove mane stanar mora da ga o ovome obavesti osim ako je ovo već poznato stanodavcu kada će odgovarati i bez obzira na propuste stanara. U ovim situacijama, stanar ima sledeća prava:

• ako pravo trećeg potpuno isključuje pravo stanara – npr. vanknjižni suvlasnik (recimo supružnik stanodavca) – ugovor se raskida po samom zakonu, a stanar ima pravo samo na naknadu štete od svog stanodavca;
• ako pravo trećeg samo ograničava pravo stanara – isti primer ali supružnik traži samo prvi sprat dvospratne kuće – stanar ima pravo da bira:

a) da ostane da živi na drugom spratu i zahteva smanjenje kirije i naknadu štete ili

b) da raskine ugovor i zahteva naknadu štete.

Podzakup

Po pravilu, stanar ne mora da živi u zakupljenom stanu i on može taj stan izdati u podzakup trećem licu ali samo ako to ne ide na štetu stanodavcu i ako nije drukčije ugovoreno.

Ako je ugovorena zabrana podzakupa ili neophodnost prethodne dozvole stanodavca pa se stanar ogluši o ove obaveze – stanodavac može otkazati ugovor, s tim da stanodavac ne može odbiti da dozvolu bez opravdanih razloga (npr. samo zato što mu „ne leži“ podzakupac).

U svakom slučaju, stanar je dužan da obezbedi da se njegov podstanar pridržava slova dogovora koji on ima sa svojim stanodavcem i odgovora solidarno sa svojim podstanarem za to. Zbog ovoga stanodavac može da neposredno od podstanara traži da direktno njemu isplati kiriju i režije ukoliko je stanar ostao dužan stanodavcu ono što mu je treba dati na ime kirije i režija za predmetni stan. Kada ugovor između stanodavca i stanara prestane, prestaje i podzakup po sili zakona jer se podzakup oslanja na osnovni ugovor o zakupu.

Prestanak i iseljenje

A) Prestanak zakupa na neodređeno vreme

Ako je dogovor da zakup traje neodređeno vreme, stanar i stanodavac obično ugovaraju i otkazni rok nakon kojeg prestaje ugovor. U ovoj oblasti Zakon o stanovanju i održavanju zgrada uvodi otkazni rok u interesu stanara od 90 dana. Ali, imajući u vidu da se radi o odredbi koja štiti stanara potrebno je da se isti koristi njome pa tako ako npr. stanar izjavi otkaz sa otkaznim rokom od 20 dana onda će se smatrati da se odrekao ovog svog prava i primenjivaće se rok od 20 dana.

B) Prestanak zakupa na određeno vreme

Ako je zakup ugovoren na određeno vreme (npr. godinu dana), čim istekne tih godinu dana prestaje i ugovor osim ukoliko po isteku roka stanar nastavi da živi u stanu i plaća kiriju a stanodavac to odobrava pa makar i prećutno (time što se ne pobuni kada mu kirija legne na račun). Tada će se smatrati da je nastavljen zakup pod istim uslovima samo sada na neodređeno vreme.

C) Iseljenje

Pored prestanka zakupa na navedene načine do obaveze iseljenja dolazi i u svim navedenim slučajevima raskida ugovora zbog neispunjenja ili manljivog ispunjenja obaveza strana (ako stanodavac ne održava stvar, ne otkloni mane, ako stanar ne plaća kiriju i/ili režije).

Kod iseljenja ponovo stupaju na scenu obaveze slične useljenju a koriste se i fotografije sačinjene prilikom useljenja. Dakle tada treba ponovo sačiniti fotografije stanja stana pri iseljenju.

Prvi korak treba da bude konstatacija da li ima ikakvih dodatnih oštećenja. Ukoliko ima, potrebno je utvrditi da li se ista mogu podvesti pod: a) Istrošenosti redovnom upotrebom (npr. fleke od tragova šolje na drvenom stolu, rupe u zidu od slika itd.) ili b) dotrajalosti (ako dođe do kvarova aparata nakon roka saobraznosti, škripanje parketa itd.). Ovo je važno jer za ova oštećenja ne odgovara stanar budući da bi se pojavila da je i stanodavac živeo u stanu.

Ako mimo ovih postoje druga oštećenja (npr. odlomljena nogara fotelje) onda za njih odgovara stanar i stanodavac može da zadrži depozita ili njegov deo.

Ako pak nema nikakvih oštećenja ili nema dodatnih oštećenja, stanodavac nema pravo da zadrži depozit i dužan je vratiti ga stanaru. Umesto toga, stanodavac može uračunati depozit u poslednju kiriju i/ili poslednje račune za režije budući da je depozit po pravilu ujedno i kapara koja se uračunava u isplate stanara. Do ovoga može doći i na zahtev stanara u odgovoru na zahtev stanodavca za isplatom poslednje kirije.

Autor je advokat

(Đorđe Popović, otvorenavratapravosudja.rs / Foto: N1)