Skip to main content

Došlo je vreme za kupovinu stana? – Obratite pažnju na važne detalje

Građani 08. jul 2022.
4 min čitanja

Iako deluje kao konačno dosanjani san, kupovina stana može lako da se pretvori u noćnu moru, ukoliko ne vodite računa o nekim važnim stvarima. Vreme kada se standardno prometovalo neuknjiženim i nelegalizovanim objektima za vas treba da bude prošlost, osim u izuzetnim okolnostima i pod uslovom da je cena odgovarajuća.

Zapravo tri aspekta figuriraju kao najbitnija:

  • Pravni status nepokretnosti – da li je uknjižena, da li je legalna, da li na njoj ima tereta, da li postoje neke zabeležbe itd.;
  • Prenos prava svojine – forma ugovora, predugovor, kapara, uloga notara, uknjižba, finansiranje itd.;
  • Poreski tretman – da li se plaća PDV ili porez na prenos apsolutnih prava i da li uživate pravo na oslobođenje.

Pravni status

Stan vam se svideo i uklapa se u vaš budžet. Šta sad? Agent i prodavac će sigurno dati sve od sebe da ga dobro „reklamiraju“ ali pošto ima dosta neznanja a, ponekad, i nesavesnosti, ne treba da vas iznenadi ukoliko tu i tamo prilikom provere naiđete na neku hipoteku, zabeležbu spora ili nešto slično.

Iako će vam treba advokat da biste se sa njima uhvatili u koštac, on vam ne treba da biste saznali neke ključne stvari. E-katastar (knweb) nudi pretragu po parcelama i adresama tako da ste na nekoliko klikova od saznanja da li je vaš stan „čist“ i da li uopšte postoji u pravnom prometu. Ako već imate advokata iskoristite ga već u toj fazi da, kao registrovani korisnik, na ovom portalu sazna neke detalje koji nisu dostupni široj javnosti.

Koji god problem da se pojavi u načelu je rešiv, postavlja se samo pitanje koliko vremena je potrebno za njegovo otklanjanje – npr. brisanje hipoteke, brisanje zabeležbe, legalizacija… Svaki od uočenih nedostatka može da bude razlog da odustanete ali, takođe, sredstvo pritiska na cenu. Budite detaljni, ako je upisani vlasnik preminuo odmah treba pokrenuti pitanje ostavinske rasprave i eventualnih ugovora potpisanih za njegovog života. Ako prodaje firma, potrebno je da njeni unutrašnji organi donesu relevantne odluke i da se stan ispiše iz osnovnog kapitala. Ako kupujete stan u izgradnji, vodite računa da kupujete buduću stvar. Ako vam neko nudi stan, a vi uočite da na njemu postoji suvlasništvo, pitajte prodavca da li je uredno ponudio prvo stan suvlasniku pošto on ima pravo preče kupovine.

Sve u svemu, neophodno je uraditi jedan mini Real Estate due diligence, što ne mora nužno da zahteva skupog advokata. Ne treba zanemariti činjenicu da, ako prodavac nema rešena svojinsko-pravna pitanja na objektu, vi ne možete da obezbedite finansiranje iz banke. Stoga nije ni čudo što ljudi sprovode analizu pravnog statusa sve temeljnije i sve češće odustaju od ovakvih stanova, uprkos dobroj ceni.

Naravno, pri overi (solemnizaciji) ugovora, beležnik će isto da proveri registar nepokretnosti i ako utvrdi da za stan nije izdata upotrebna dozvola ili da je postupak legalizacije u toku, on će da vas o tome upozori i da upozorenje unese u ispravu.

Ako stan nije legalizovan, ali je postupak ozakonjenja pokrenut, to ne mora da vas nužno odvrati od kupovine za dobru cenu. Sa druge strane, od stanova za koje ovakav postupak nije ni pokrenut treba odmah odustati, a sva je prilika da notari ne mogu ni da overe ugovor u ovom slučaju.

Prenos prava svojine

Ako ste rešili sva prethodna pitanja, osigurajte se da vam neko ne preotme stan dok ne obezbedite kompletnu sumu novca. Prodavac će vam za to tražiti kaparu (10%), a vi ćete obavezno tražiti da se o tome zaključi predugovor kod notara! Tako ste sigurni da stan koji ste kaparisali neće biti drugome prodat jer se predugovor upisuje u javnobeležnički portal „Libra“ i potpisivanje ugovora između prodavca i drugog kupca će biti moguće tek po raskidu vašeg predugovora.

Kada se posle potpisivanja i overe glavnog ugovora isplaćuje ostatak cene, kapara se uračunava. U slučaju da odustanete, prodavac može da zadrži kaparu osim ako za odustanak nije postojao opravdan razlog (npr. banka nije odobrila kredit). Ako pak prodavac odustane, kapara mora da se vrati, bilo mirnim bilo prinudnim putem.

Kada se obezbedi finansiranje, odlazi se kod notara koji pokriva opštinu na kojoj se stan nalazi i zaključuje se ugovor u formi solemnizovane isprave. Ako stan recimo nije novogradnja te nema investitora koji bi se pozabavio uknjižbom, postoji mogućnost da ćete morati sami time da se pozabavite. Uz zahtev za upis prava svojine se podnose dokazi o uplati taksa, ugovor overen kod notara, clausula intabulandi (odobrenje prethodnog vlasnika da se registrujete u katastru koje se najčešće daje pod uslovom pune isplate), fotokopija lične karte, izvod iz APR ako je kupac pravno lice.

Naravno, ako prodavac nije upisan kao vlasnik nepokretnosti, pored navedenog je potrebno priložiti i isprave na osnovu kojih prodavac izvodi svoje pravo od upisanog vlasnika i tako dokazati neprekinuti pravni sled.

Nemojte zaboraviti da, kad god ste platili stan, potpisali ugovor ili se rukovali sa prodavcem, vlasnik postajete tek kada stan upišete u katastar na svoje ime.

Poreski tretman

Čim kupite stan morate da podnesete poresku prijavu za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava koji se plaća ako se stan kupuje od fizičkog ili pravnog lica koji nije investitor (dakle ako je stan već bio u prometu). Ovaj porez, koji iznosi 2,5% (npr. 2,150 e na stan koji vredi 86,000 e), plaća se kod prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu, a obaveza nastaje čim zaključite ugovor o prodaji nepokretnosti.

Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana od dana nastanka poreske obaveze. Poresku prijavu po službenoj dužnosti podnosi javni beležnik. Sa druge strane, PDV se plaća kod kupovine stana direktno od investitora, odnosno pravnog ili fizičkog lica koje se takoreći profesionalno bavi prodajom stanova. Ova dva nameta se međusobno isključuju tako da niko ne može da plati oba poreza.

Ipak, postoje oni koji ne moraju ni jedan! Proverite da li ste to vi. Naime, onaj ko prvi put kupuje neku nepokretnost, odnosno onaj ko je punoletni državljanin RS i koji ima prebivalište na teritoriji RS, a od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim stiče prvi stan nije imao u svojini ili susvojini stan (ili udeo na istom) može se osloboditi od nameta koji bi mu inače sledovao.

PDV

PDV kupac inicijalno mora da plati i to na račun investitora koji je u PDV sistemu i koji mu je izdao račun. Ostvaruje se pravo na refundaciju PDV-a od 10% za površinu do 40m2. Članovi domaćinstva ostvaruju pravo za dodatnih 15m2 po svakom članu, pod uslovom da su oni prvi kupci.

Zahtev za refundaciju PDV-a se sa pratećom dokumentacijom podnosi Poreskoj upravi koja o zahtevu odlučuje u roku od 30 dana dok povraćaj PDV-a vrši u roku od 15 dana od donošenja Rešenja.

Porez na prenos apsolutnih prava

Uslovi su isti kao i kod povraćaja PDV-a s tim da je obveznik plaćanja ovog poreza prodavac. Naravno, u praksi uvek u samom ugovoru navede da je kupac u obavezi da plati ovaj porez pa se i poreska prijava popunjava na ime prodavca, a poreski organ dozvoljava kupcu poresko oslobođenje.

U oba slučaja ne treba zaboraviti da je osnovica poreza ugovorena cena koja, ukoliko je niža od tržišne, poreski organ ima pravo da utvrdi osnovicu u visini tržišne vrednosti i shodno tome razreže porez.

Autor je advokat

(Stefan Dobrić, otvorenavratapravosudja.rs / Foto: Pixabay)