Zajednička svojina

Zajednička svojina bi se mogla definisati kao pravo svojine dva ili više lica (zajedničara) na istoj stvari, ali tako da njihovi udeli nisu određeni, ali su odredivi. To znači da pravo svojine na stvari imaju svi zajedničari kao celina, s tim da su njihovi udeli u pravu svojine neodređeni. Stoga su u katastru nepokretnosti kao vlasnici upisani svi zajedničari sa naznakom da se radi o zajedničkoj svojini u udelu 1/1. Upravo je to glavna razlika u odnosu na susvojinu koja predstavlja svojinu dva ili više lica na istoj stvari, ali tako da su njihovi udeli tačno određeni (1/2, 1/4 i slično).

Zajednička svojina je po svojim osobinama specifičan oblik svojine. Za početak, ona nije regulisana na jedinstven način u okviru samo jednog zakona, kao što je to slučaj sa svojinom i susvojinom. Razlog tome je u činjenici da postoje različiti odnosi u kojima dolazi do uspostavljanja zajedničke svojine na određenoj stvari. Pored zajedničke svojine supružnika, postoje i zajednička svojina vanbračnih partnera i zajednička svojina članova porodične zajednice koje su regulisane Porodičnim zakonom, ali i zajednička svojina sanaslednika koja je regulisana Zakonom o nasleđivanju.

Zajednica u kojoj se nalaze zajedničari je ličnog karaktera – brak, vanbračna zajednica, porodična zajednica, srodstvo kod sanaslednika, ali ona nema status posebnog lica, što znači da zajedničari ne obrazuju novi pravni subjektivitet, već svako od njih zadržava svoj.

Ako drugačije nije određeno zakonom ili sporazumom zajedničara, zajedničar je ovlašćen da vrši sva vlasnička prava samo zajedno sa svim ostalim zajedničarima. Zajedničar svoj udeo može pravnim poslom preneti samo na drugog zajedničara, jer je članstvo u zajednici ličnopravnog karaktera i ono se kao takvo ne može preneti na treće lice. To znači da zajedničari ne mogu pojedinačno raspolagati svojim pravom svojine i preneti ga na treće lice, već je to moguće jedino u celosti od svih zajedničara zajedno.

Takođe, veličina udela zajedničara ne utiče na njegova vlasnička ovlašćenja, obzirom na to da udeli nisu određeni, već odredivi. Shodno tome, svaki zajedničar ima pravo da stvar drži, upotrebljava i pribavlja koristi od nje, u meri i na način predviđen međusobnim sporazumom zajedničara. Ako se zajedničari ne sporazumeju, svaki zajedničar može tražiti da o tome odluči sud.

Pored toga, svaki zajedničar može u svako doba da zahteva potpunu ili delimičnu deobu zajedničke svojine. Deoba zajedničke svojine podrazumeva određivanje suvlasničkih udela na zajedničkoj stvari, tako da zajednička svojina zapravo postaje susvojina.

Zajednička i posebna imovina supružnika

Imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu i njome supružnici upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. Supružnik ne može samostalno raspolagati svojim udelom u zajedničkoj imovini niti ga može opteretiti pravnim poslom među živima.

S tim u vezi, supružnici mogu, u svako doba, kako za vreme trajanja braka, tako i nakon njegovog prestanka, izvršiti deobu zajedničke imovine, a što podrazumeva utvrđivanje suvlasničkog udela svakog supružnika u zajedničkoj imovini. Deoba može biti sporazumna, na osnovu sporazuma supružnika u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave ili sudska, u situaciji kada supružnici ne mogu da se sporazumeju o deobi. Kod sudske deobe pretpostavlja se da su udeli supružnika jednaki, ali se može dokazivati i suprotno.

Takođe, supružnici, ali i budući supružnici, mogu zaključiti bračni ugovor kojim će urediti svoje imovinske odnose na postojećoj ili budućoj imovini. Taj ugovor se zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, a javni beležnik je tada dužan da ugovornike naročito upozori na to da se njime isključuje zakonski režim zajedničke imovine, o čemu stavlja napomenu u klauzuli o potvrđivanju. Ukoliko se odnosi na nepokretnosti, ovakav ugovor se upisuje u katastar nepokretnosti.

Pored zajedničke imovine, supružnici mogu imati i posebnu imovinu. Posebna imovina je ona imovina koju je supružnik stekao (na bilo koji način) pre sklapanja braka, kao i imovina koju je supružnik stekao u toku trajanja braka nasleđem, poklonom ili drugim pravnim poslom kojim se pribavljaju isključivo prava. Takođe, posebna imovina je ona koju je supružnik stekao u toku trajanja braka deobom zajedničke imovine. Za razliku od zajedničke imovine, posebnom imovinom svaki supružnik samostalno upravlja i raspolaže.

U pogledu nepokretnosti, Porodičnim zakonom regulisane su i dve pretpostavke. Prva je da se smatra da su supružnici izvršili deobu zajedničke imovine ako su u katastru nepokretnosti upisana oba supružnika kao suvlasnici na opredeljenim udelima. Druga je da se smatra da je upis izvršen na ime oba supružnika čak i kada je izvršen samo na ime jednog od njih, osim ako nakon upisa nije zaključen pismeni sporazum supružnika o deobi zajedničke imovine odnosno bračni ugovor, ili je o pravima supružnika na nepokretnosti odlučivao sud.

Upis zajedničke svojine u katastar nepokretnosti

Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020) regulisan je upis zajedničke svojine u katastar nepokretnosti. Njime je predviđeno da se zajednička svojina na nepokretnosti upisuje na ime svih zajedničara. Istim zakonom regulisano je i da se zajednička svojina supružnika upisuje u katastar na celoj nepokretnosti (ili na suvlasničkom udelu u nepokretnosti), u slučaju postojanja braka u momentu nastanka isprave za upis (npr. ugovora o kupoprodaji). Javni beležnik koji solemnizuje (potvrđuje) odgovarajuću ispravu dužan je da podatak o postojanju braka unese u ispravu, te da istu dostavi katastru nepokretnosti radi upisa u katastar. To znači da ukoliko je u ugovoru naveden jedan od supružnika kao sticalac prava svojine na nepokretnosti, u katastru će ipak biti upisana oba supružnika kao imaoci zajedničke svojine na predmetnoj nepokretnosti sa neopredeljenim udelima, a sve shodno činjenici da se sticalac svojine u tom momentu nalazi u braku. Navedenu činjenicu javni beležnik saznaje uvidom u matične knjige venčanih.

Međutim, istim zakonom je predviđeno da do toga neće doći u sledećim situacijama:

• ako u ispravi za upis nema podataka o postojanju braka i supružniku;
• ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika;
• ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima.

Navedenim odredbama nesporno se postiže veća pravna sigurnost u prometu nepokretnosti jer su treća lica kao sticaoci prava svojine na nepokretnosti sada sigurniji da se kasnije neće pojaviti neko od supružnika sa zahtevom pobijanja pravnog posla usled posedovanja udela po osnovu bračne tekovine. S druge strane, može se konstatovati da je intencija zakonodavca bila i da se odredbama ovog zakona izbegne prethodno učestala situacija u kojoj se kao vlasnik u katastru nepokretnosti upisivao samo jedan od supružnika (najčešće muškarac), te da se shodno tome izbegnu dugotrajni procesi dokazivanja da se ipak radi o zajedničkoj imovini supružnika. Ipak, u praksi smo svedoci da se i dalje u većini slučajeva kao isključivi vlasnici nepokretnosti upisuju prevashodno muškarci, a na osnovu dostavljanja izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini supružnika. Može se pretpostaviti da je jedan o razloga za to činjenica da se nepokretnost u zajedničkoj svojini „teže“ prometuje, kao i da prilikom nasleđivanja može biti potencijalni kamen spoticanja, mada ipak deluje da se u najvećem broju slučajeva radi o nedovoljnom razumevanju posledica koje ta izjava proizvodi. Naime, tom izjavom se u stvari onemogućava primena odredbi Porodičnog zakona kojima je predviđeno da se smatra da je upis izvršen na ime oba supružnika čak i kada je izvršen na ime samo jednog od njih, osim ako nakon upisa nije zaključen pismeni sporazum supružnika o deobi zajedničke imovine odnosno bračni ugovor, ili je o pravima supružnika na nepokretnosti odlučivao sud. Drugim rečima, dejstvo izjave je takvo da će se pravo svojine na nepokretnosti smatrati posebnom imovinom supružnika, što znači da o tome više supružnici ne mogu odlučivati ni sporazumno ni putem suda.

Takođe, trebalo bi napomenuti i da ove odredbe važe samo u slučaju sticanja svojine teretnim pravnim poslovima. Sa druge strane, svojina koju je supružnik stekao tokom trajanja braka nasleđivanjem ili besteretnim pravnim poslom (npr. poklonom) ne upisuje u katastar kao zajednička svojina, već predstavlja posebnu imovinu supružnika. Isto važi i ako su supružnici bračnim ugovorom drugačije regulisali pitanje sticanja zajedničke ili posebne imovine.

Imajući u vidu sve navedeno, a naročito činjenicu da se u najvećem broju slučajeva radi o imovini veće vrednosti, kao i da davanje gore opisane izjave proizvodi ozbiljna i konačna dejstva, te da se njene posledice kasnije veoma teško mogu izmeniti, prilikom preduzimanja ovakvih pravnih poslova i više je nego poželjno angažovanje stručne pomoći. Stručnim savetovanjem postižemo sigurnost da će svaka odluka biti doneta uz razmatranje i uvažavanje svih relevantnih okolnosti.

Autorka je advokatica i saradnica Centra za pravosudna istraživanja CEPRIS

(Aleksandra Pravdić, otvorenavratapravosudja.rs / Foto: Pixabay)